.jpg)
Rząd przyjął projekt regulacji najmu krótkoterminowego, pozostawiając w nim centralny rejestr, numery identyfikacyjne ofert oraz administracyjne kary sięgające 50 tys. zł. Z projektu zniknęła jednak możliwość wyznaczania przez gminy stref, w których najem krótkoterminowy mógłby być ograniczany. To właśnie ten element budzi dziś najwięcej pytań, ponieważ jeszcze na etapie konsultacji Ministerstwo Sportu i Turystyki broniło stref jako rozwiązania elastycznego i zgodnego z prawem.
W przyjętej przez Radę Ministrów wersji projektu najem krótkoterminowy ma zostać objęty przepisami o usługach hotelarskich. Powstać ma także centralny wykaz, połączony z wymianą danych z platformami rezerwacyjnymi. Mieszkańcy i wspólnoty będą mogli wnioskować o kontrolę lokalu, ale nie dostaną prawa do decydowania o tym, czy w budynku może być prowadzona działalność polegająca na wynajmie mieszkań turystom.
Z projektu usunięto również mechanizm pozwalający gminom wyznaczać strefy ograniczające najem krótkoterminowy. Tego rozwiązania chciało m.in. Airbnb, branża najmu mówi dziś o sukcesie, a większość kluczowych postulatów środowiska hotelarskiego nie znalazła odzwierciedlenia w przyjętym dokumencie.
Resort wcześniej odpierał zarzuty wobec stref
W raporcie z konsultacji Ministerstwo Sportu i Turystyki konsekwentnie odrzucało argumenty przeciwników stref. Wskazywano wówczas, że rozwiązanie to może naruszać swobodę działalności gospodarczej i prawo własności, prowadzić do nierównego stosowania przepisów oraz dawać gminom zbyt szeroki zakres uznaniowości.
Resort odpowiadał, że strefy zostały zaprojektowane jako narzędzie pozwalające radom gmin reagować na lokalne skutki najmu krótkoterminowego. Podkreślano, że skala zjawiska różni się w zależności od miejscowości, dlatego samorządy powinny mieć możliwość dostosowania ograniczeń do realnej sytuacji na swoim terenie.
MSiT nie zgadzało się również z tezą, że uchwały o strefach byłyby pozbawione kontroli prawnej. Uchwały rad gmin miały podlegać zaskarżeniu do wojewódzkich sądów administracyjnych, które mogłyby stwierdzać ich nieważność w całości albo w części.
Resort odrzucał też postulaty dalszego uszczegółowienia kryteriów tworzenia stref, argumentując, że nadmierna kazuistyka odebrałaby temu mechanizmowi praktyczne znaczenie. Na etapie konsultacji ministerstwo stało więc na stanowisku, że gminy potrzebują narzędzia pozwalającego ograniczać najem tam, gdzie jego skutki są szczególnie uciążliwe.
Co stało się przed posiedzeniem rządu?
Po przyjęciu projektu wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś tłumaczył, że strefy nie zostały uznane za niezbędny element pierwszego etapu regulacji. Resort chce najpierw uruchomić rejestr, ograniczyć działalność prowadzoną poza ewidencją, poprawić bezpieczeństwo i dać samorządom możliwość kontrolowania lokali.
Raś wskazywał także, że tworzenie stref mogłoby prowadzić do przenoszenia najmu na sąsiednie obszary. Przypominał jednocześnie, że dalej idące uprawnienia samorządów znalazły się w odrębnym projekcie poselskim Polski 2050, którym może zająć się Sejm.
Inaczej ostatni etap prac opisuje Jan Szyszko, wiceminister funduszy i polityki regionalnej z Polski 2050. Według niego ugrupowanie przez cały proces rządowy podnosiło te same postulaty: większy wpływ wspólnot mieszkaniowych oraz szybsze wejście regulacji w życie.
Po wcześniejszym zdjęciu projektu z porządku obrad rządu miały odbyć się negocjacje z Ministerstwem Sportu i Turystyki. Jak twierdzi Szyszko, rozmowy były konstruktywne i doprowadziły do kompromisu dotyczącego wcześniejszego wejścia ustawy oraz kompetencji samorządów.
– Rozmowy – zerwane. Ustawa – okrojona, w ekspresowym tempie i nowej wersji ląduje na Radzie Ministrów – napisał po przyjęciu projektu. Wiceminister ocenił również, że ostatecznie tylnymi drzwiami wprowadzono interes lobby kosztem interesu ludzi.
Wyjaśnienia przedstawione po posiedzeniu rządu nie odpowiadają jednak na zasadnicze pytanie: dlaczego rozwiązanie, którego MSiT broniło w raporcie z konsultacji, kilka miesięcy później zostało całkowicie wykreślone. Raportu nie uzupełniono o analizę pokazującą, że wcześniejsze argumenty resortu straciły aktualność. Nie przedstawiono też publicznie porównania skutków pozostawienia stref i ich usunięcia.
Oczywiście rząd ma prawo zmieniać projekt po konsultacjach, a stanowiska zgłoszone w toku prac nie są dla niego wiążące. Problemem pozostaje jednak przejrzystość procesu. Uwagi kwestionujące strefy zostały formalnie uznane za niezasadne, po czym ich najdalej idący postulat znalazł się w projekcie przyjętym przez Radę Ministrów.
Airbnb chciało wykreślenia stref
W uwagach do projektu Airbnb Germany wprost domagało się usunięcia przepisów pozwalających radom gmin tworzyć strefy. Firma argumentowała, że takie rozwiązanie narusza swobodę przedsiębiorczości i prawo własności oraz może być niezgodne z zasadami prawa Unii Europejskiej.
Airbnb postulowało również usunięcie przepisów wykraczających poza unijne rozporządzenie dotyczące rejestracji i wymiany danych o najmie krótkoterminowym, złagodzenie części sankcji, uproszczenie zasad rejestracji oraz zapewnienie platformom dłuższego czasu na wdrożenie nowych obowiązków.
Nie wszystkie postulaty platformy zostały przyjęte. W projekcie pozostały obowiązkowy wpis do rejestru, numery identyfikacyjne, wymiana danych, kontrole oraz administracyjne kary pieniężne. W kwestii kompetencji gmin efekt prac jest jednak zgodny ze stanowiskiem Airbnb: przepis pozwalający tworzyć strefy został usunięty.
Branża najmu mówi o sukcesie
Dyskusję wokół projektu wzmocnił wpis Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, opublikowany przed posiedzeniem Rady Ministrów. PSWK informowało, że rząd zajmie się projektem „naszej” ustawy i z zadowoleniem wskazywało na usunięcie zapisów dotyczących limitów przeciwpożarowych oraz stref wolnych od najmu krótkoterminowego.
W konsultacjach Stowarzyszenie nie postulowało jednak całkowitego wykreślenia stref. Proponowało raczej ochronę praw właścicieli i operatorów już działających na danym obszarze. Wprowadzenie strefy miałoby blokować wpisywanie do rejestru kolejnych lokali, ale nie obejmować tych, które zostały zarejestrowane wcześniej. PSWK określało ten model jako „betonowanie rynku”.
Organizacja zabiegała również o złagodzenie przepisów przeciwpożarowych. Sprzeciwiała się m.in. powiązaniu wymagań z liczbą mieszkań wynajmowanych na doby w jednym budynku. Chciała zastąpienia tego rozwiązania osobnym katalogiem wyposażenia, obejmującym m.in. czujniki dymu i tlenku węgla, gaśnice, koce gaśnicze oraz instrukcje ewakuacyjne.
Z informacji przekazanych po posiedzeniu rządu wynika, że budynki mieszkalne, w których działają lokale wynajmowane na doby, nie będą automatycznie traktowane jak obiekty zamieszkania zbiorowego. Szczegółowy zakres obowiązków przeciwpożarowych ma zostać określony w przepisach wykonawczych.
Po końcowej zmianie projektu PSWK uznało więc rezygnację ze stref i wcześniejszych limitów przeciwpożarowych za korzystny dla siebie wynik prac.
Postulaty hotelarzy w większości poza projektem
Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego przedstawiła w konsultacjach 13 grup uwag. Popierała objęcie najmu krótkoterminowego definicją usług hotelarskich i ten ogólny kierunek znalazł się w projekcie przyjętym przez rząd. Większość szczegółowych propozycji Izby nie została jednak uwzględniona.
IGHP postulowała wprowadzenie osobnej definicji najmu krótkoterminowego jako usługi hotelarskiej świadczonej w lokalu mieszkalnym. Celem było wyraźne oddzielenie mieszkań wynajmowanych na doby od nieskategoryzowanych aparthoteli i obiektów condo działających w budynkach usługowych. MSiT uznało jednak, że osobna definicja nie jest potrzebna.
Izba chciała także takiego ukształtowania przepisów, aby ograniczenia dotyczące mieszkań nie obejmowały nieskategoryzowanych obiektów funkcjonujących poza zasobem mieszkaniowym. Resort tej propozycji nie przyjął, a następnie usunął cały mechanizm stref.
IGHP postulowała również szersze uregulowanie relacji hoteli z platformami rezerwacyjnymi. Proponowała zakaz narzucania hotelom parytetu cenowego, obowiązek bezpłatnego przekazywania obiektom danych kontaktowych klientów pozyskanych przez platformy oraz możliwość kierowania do tych gości własnych ofert.
Izba chciała ponadto obowiązkowego udziału przedstawicieli branży hotelarskiej w zespołach kategoryzacyjnych oraz doprecyzowania zasad wykreślania lokali z centralnego wykazu. Poza ogólnym objęciem najmu krótkoterminowego przepisami o usługach hotelarskich najważniejsze postulaty IGHP nie znalazły się w projekcie.
Polskie Hotele Niezależne chciały doprecyzowania stref
Fundacja Polskie Hotele Niezależne również opowiadała się za pozostawieniem możliwości lokalnego ograniczania najmu. Proponowała jednak, aby strefy obejmowały lokale mieszkalne, a nie budynki niemieszkalne przeznaczone w całości na zakwaterowanie.
Fundacja argumentowała, że w takich obiektach nie dochodzi do konfliktu między turystami a stałymi mieszkańcami, a ich działalność nie ogranicza podaży mieszkań. Obiekty działające w budynkach usługowych podlegają też innym wymaganiom przeciwpożarowym niż lokale mieszkalne.
MSiT nie uwzględniło tej propozycji. Zamiast zawęzić zakres stosowania stref, resort ostatecznie wykreślił cały mechanizm z projektu.
PHN proponowały również umożliwienie wspólnotom i spółdzielniom podwyższania opłat właścicielom mieszkań wynajmowanych na doby. Uzasadniały to większą intensywnością korzystania przez rotujących gości z wind, klatek schodowych i innych części wspólnych.
Fundacja postulowała ponadto zwiększenie z 50 do 100 tys. zł kar za bezprawne używanie oznaczeń hotelowych oraz podwojenie sankcji dla platform naruszających ustawowe obowiązki. Chciała też umożliwienia udostępniania regulaminu w formie elektronicznej, np. przez kod QR.
Większość merytorycznych propozycji Fundacji nie została przyjęta. Resort uwzględnił natomiast uwagę dotyczącą przesunięcia terminu przekazywania danych do centralnego wykazu.
Samorządy dostaną dane, ale nie narzędzie ograniczania najmu
Wcześniej opisywano stanowiska Unii Metropolii Polskich, Krakowa, Sopotu oraz Stowarzyszenia Gmin Uzdrowiskowych RP. Wszystkie te podmioty uznawały centralny wykaz za potrzebny, ale niewystarczający jako docelowy model regulacji.
Unia Metropolii Polskich wskazywała, że rejestr pozwoli ustalić skalę i lokalizację zjawiska, ale nie da samorządom realnej możliwości reagowania, gdy koncentracja lokali zacznie wpływać na dostępność mieszkań i funkcjonowanie poszczególnych dzielnic.
Kraków oceniał, że wykaz będzie przede wszystkim narzędziem ewidencyjnym i informacyjnym. Sopot opowiadał się za przekazaniem samorządom instrumentów pozwalających ograniczać negatywne skutki najmu, a Stowarzyszenie Gmin Uzdrowiskowych RP ostrzegało, że bez kompetencji regulacyjnych gminy pozostaną biernymi obserwatorami dalszego rozwoju apartamentów turystycznych.
Przeciwko przyjęciu projektu bez stref opowiedziała się minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która zgłosiła formalne zdanie odrębne. Jej zdaniem ustawa nie daje samorządom możliwości reagowania na nadmierną koncentrację najmu ani mieszkańcom wystarczającego wpływu na sposób wykorzystywania lokali w ich budynkach.
W dużych miastach większe poparcie dla wpływu wspólnot
W ogólnopolskim badaniu IBRiS przeprowadzonym dla „Rzeczpospolitej” za przyznaniem wspólnotom i spółdzielniom wpływu na przeznaczanie mieszkań pod najem krótkoterminowy opowiedziało się 29 proc. ankietowanych. Przeciwnych było 37,5 proc., a jedna trzecia nie miała zdania.
Wyniki inaczej rozkładały się jednak w miastach najbardziej dotkniętych zjawiskiem. W ośrodkach liczących ponad 250 tys. mieszkańców za wpływem lokalnej społeczności opowiedziało się 49 proc. badanych. W średnich miastach poparcie wyniosło 43 proc., podczas gdy na wsiach i w małych miejscowościach było znacznie niższe.
To właśnie w dużych miastach, historycznych centrach i kurortach najem krótkoterminowy koncentruje się najmocniej i najczęściej prowadzi do konfliktów z mieszkańcami.
Projekt trafi teraz do parlamentu
Po przyjęciu projektu przez Radę Ministrów pozostaje pytanie, czy Sejm przywróci strefy albo wprowadzi inne rozwiązania pozwalające samorządom reagować na nadmierną koncentrację najmu krótkoterminowego. Nadal nie wiadomo jednak, dlaczego Ministerstwo Sportu i Turystyki najpierw odrzuciło argumenty przeciwników stref, a następnie przyjęło ich najdalej idący postulat.
Z punktu widzenia branży hotelarskiej obecny projekt jest krokiem w stronę uporządkowania rynku, ale nie rozwiązuje wszystkich problemów. Centralny rejestr, numery identyfikacyjne i wymiana danych z platformami mogą ograniczyć działalność poza ewidencją. Nie dają jednak gminom narzędzia do decydowania, gdzie najem krótkoterminowy może rozwijać się bez większych konfliktów, a gdzie jego koncentracja zaczyna wpływać na mieszkańców, rynek mieszkaniowy i charakter dzielnic.
